新华财经上海12月2日电 在“盘活存量资产，扩大有效投资”政策导向下，国内REITs市场正加速形成多层次发展格局。

记者留意到，机构间REITs作为重要创新板块，凭借灵活机制设计与广泛资产覆盖能力，成为连接实体经济和资本市场的关键纽带。

当下，业内专家普遍将机构间REITs定位为“金融供给侧结构性改革的重要抓手”。中国不动产市场已从增量时代步入存量时代，如何盘活巨额存量资产、提升投资效率是核心命题。机构间REITs能通过市场化定价机制，为不动产提供重要定价“锚”，引导金融资源向优质资产集中，其发展契合中国经济增长模式转型内在需求。

金融创新频现

机构间REITs定位于权益型上市产品，以持有型不动产资产支持专项计划为核心载体，是专门面向机构投资者的标准化金融产品。

与面向公众投资者的公募REITs相比，它有更广泛准入资产类型和更灵活机制设置，无需严格遵循公募产品收益分配比例要求，在资产筛选、估值定价等方面更能适配不同类型存量资产特性，成为构建多层次REITs市场重要一环。

从市场规模看，机构间REITs自2023年推出首单后，呈现“快速扩容、稳步增长”态势。

以上交所为例，截至2025年12月，沪市机构间REITs项目累计申报数达50单，申报规模近1200亿元，其中20单项目成功发行，涉及规模超450亿元。这一数据体现市场对该创新工具高度认可。

记者注意到，刚落地的全国首单工业厂房机构间REITs——中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划，最终发行规模18.30亿元,较项目公司股权估值溢价约3%，获配投资人共21家，充分展现该产品市场吸引力。

不可否认，作为“盘活存量资产的创新工具”，机构间REITs发行具有多重战略意义。

对原始权益人而言，它打破传统不动产“重资产、低流动性”束缚，为企业提供全新权益融资渠道。以上海外高桥集团为例，通过发行工业厂房机构间REITs，不仅实现国有资产保值增值，还构建与公募REITs优势互补的“双轮驱动”资产盘活平台，为企业战略转型注入动力。

对资本市场而言，它丰富机构投资者资产配置选择，通过引入保险、银行理财、券商等多元投资主体，优化资本市场投资结构。

对实体经济而言，它推动存量资产与产业发展深度融合，如工业厂房REITs落地，既保障IDC数据中心、智能制造等新兴产业空间需求，又通过稳定租约结构实现资产价值与产业价值共赢。

“机构间REITs所属持有型不动产ABS板块，已成为2025年不动产证券化市场稳健发展的核心支撑力量。”珠海市不动产投资信托基金协会会长姚尧指出，“这类产品通过灵活机制设计，为不动产市场提供多元化投融资渠道，尤其在连接产业端与资本端方面作用不可替代。无疑，机构间REITs快速发展非孤立现象，而是与公募REITs、CMBS等产品形成协同效应，共同推动中国REITs市场多层次生态完善。”

投资反馈积极

可以看到，实际运营中，机构间REITs作用从单纯 “资产变现” 延伸至 “产业赋能与价值提升” 全链条。

在资产盘活层面，该金融工具突破公募REITs对资产收益稳定性严苛要求，将工业厂房、特色商业等此前难证券化资产纳入融资范畴，如全国首单工业厂房机构间REITs落地，首次实现该类资产权益融资突破，为同类资产提供可复制范本。

在运营优化层面，机构间REITs能通过设置多重机制保障资产价值，如引入运营收入考核机制、产品管理委员会决策机制，以及“基准收益 + 超额收益”分配机制，既激发运营团队积极性，又保障投资者长期收益，实现“投、融、管、退”良性循环。

当下，各市场参与方对机构间REITs反馈呈现“认购踊跃、预期乐观”鲜明特征。

从投资者参与度看，优质项目常吸引多元机构扎堆布局；从投资评价看，机构投资者普遍认可其 “资产优质、收益稳定” 核心优势。

市场扩容可期

毋庸置疑，未来机构间REITs市场规模有广阔增长空间，多重有利因素将共同推动其实现量级突破。

具体而言，政策层面上，机构间REITs作为多层次REITs市场重要部分，将持续获政策红利支持；资产供给方面，我国存量不动产规模庞大，仅工业厂房、商业物业等适合机构间REITs资产就数以万亿计，随资产筛选标准不断优化，更多优质资产将进入发行队列；资金需求侧来看，在无风险利率下行背景下，机构间REITs兼具“股性增值”与“债性收益”特点，正成为保险、银行理财等长期资金重要配置方向。

实际上，参考当前近1200亿元申报规模和450亿元发行规模，结合公募REITs超2000亿元市值发展路径，有专业机构预计，未来3至5年内，机构间REITs发行规模有望突破2000亿元，成为REITs市场重要增长极。

F.O.G.富尚资产集团董事长陈晓欧表示，结合国际市场经验与国内实践，机构间REITs应成为“全生命周期体系的关键枢纽”。

“当前，中国REITs数量已超新加坡与香港总和，但市场规模仅占全球不到1%，发展空间大。机构间REITs作为私募属性产品，应承担优质资产储备和孵化功能，构建从Pre - REITs到私募REITs，再到公募REITs完整退出通道。”陈晓欧强调，“机构间REITs价值不仅在于发行环节融资，更在于存续期精细化管理，这是实现资产长期增值核心保障。”

目前，机构间REITs市场发展中，仍存在部分需完善领域。

例如，流动性提升方面，虽部分项目通过计划管理人提供二级交易支持，但整体二级市场流动性仍不足，未来需进一步完善做市商制度，建立更高效交易撮合机制，降低机构投资者退出成本；风险防控方面，需进一步强化底层资产穿透式监管，严把项目入口关，通过更细化信息披露要求，确保出租率、租金收缴率等核心指标透明化，避免资产估值虚高风险。

总之，作为资本市场服务实体经济创新工具，机构间REITs发展不仅是存量资产证券化突破，更是多层次资本市场建设重要实践。从当前规模增长与市场反馈看，其已迈出成功第一步，随各项机制不断完善，机构间REITs必将在盘活存量资产、支持产业发展、优化投资结构中发挥更大作用，成为资本市场与实体经济协同发展重要纽带。

（文章来源：新华财经）

原标题：【财经分析】存量资产盘活新引擎：机构间REITs迎发展黄金期

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