11月19日，北京、成都、天津等地都有土地成交情况。

北京的两宗涉宅用地成交总额达32.71亿元。其中，东城区祈年大街地块溢价4%成交，成交楼面价超8.1万元/m²，刷新了区域单价纪录；昌平区未来科学城地块则是底价成交，综合成交楼面价1.51万元/m²，经营性成交楼面价约2.32万元/m²。

业内人士觉得，北京这两宗地块一热一温的市场反应，深刻体现出北京土地市场正从普涨模式转变为价值深耕模式。核心区土地因稀缺性依旧坚挺，不过开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依靠实际供需和运营能力，这考验着开发商在成熟板块打造差异化竞争力的真本事。

另外，成都一宗组合用地被中粮大悦城以26.5亿元底价拿下，成交楼面价1.7万元/m²。天津一宗涉宅用地由天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得，成交楼面价1.1万元/m²。武汉一次性推出24宗涉宅用地，总起始价超83亿元，将于12月9日进行拍卖。

北京两宗涉宅用地超32亿元成交

11月19日，北京出让了两宗涉宅用地，分别位于东城区祈年大街和昌平区未来科学城，总成交金额32.71亿元。

其中，东城区祈年大街的多功能用地，建设用地面积22756.72m²，规划建筑面积25000m²（其中住宅17500m²，办公7500m²），容积率1.1，起始价19.5亿元，起始楼面价7.8万元/m²。该地块开拍前有2轮线上报价，现场2家竞买人举牌38轮，最终北京城建以总价20.28亿元竞得，成交楼面价8.1万元/m²，溢价率4%。

昌平区未来科技城项目（南区）土地，建设用地面积43024.985m²，规划建筑面积82210.699m²，容积率1.91，起始价12.426亿元，综合起始楼面价1.51万元/m²。最终该地块由未来科学城以底价12.426亿元竞得，综合成交楼面价1.51万元/m²，经营性成交楼面价约2.32万元/m²。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京土地市场迎来内城与近郊两宗特质明显的地块同步出让，展现出当前市场分化与转型的清晰信号。

张凯指出，东城区祈年大街地块因其处于二环内，南邻天坛、北靠前门的稀缺位置，以及2020年至2023年内城连续四年住宅“零供应”的背景，成为市场关注焦点。不过，该地块有诸多限制，如项目住宅体量不超总规模的70%，即约1.75万平方米；紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅3.3米，且须按传统四合院形制建设并实施“整院售卖”；其余三个地块建筑限高为18米，预计规划为6层以下的低密度住宅产品。这些约束条件在体现古都风貌保护要求时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/m²的期房指导价，本项目预计其未来售价可能突破15万元/m²，其中四合院类产品或因稀缺性有更高溢价。

“与此不同，昌平未来科技城地块以12.426亿元底价成交，表现较为理性。”张凯说，该地块有离地铁17号线未来科学城站400米的交通优势，且周边商业配套在逐步完善，但西侧有国贤府一期、二期在售房源形成直接竞争，周边大量次新二手房源（未来金茂府等）也可能压制新房价格，再加上两幅住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本，导致市场参与热情不高，最终只有未来科学城一家企业出手。

张凯认为，两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。核心区土地凭借稀缺性依然稳固，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的真本领。随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间找到平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。

成都、天津涉宅用地均底价成交

11月19日，成都一宗青羊区组合供应宗地进行拍卖，该组合宗地由4幅子地块构成，其中2幅为住宅用地，2幅为商业服务业用地总建设用地面积13.45万平方米，总规划建筑面积30.52万平方米，总起始价26.5亿元，住宅用地起始楼面价1.7万元/m²。最终中粮大悦城以底价26.5亿元竞得该地块组合，住宅楼面价1.7万元/m²。

同日，天津出让一宗涉宅用地，用地性质为住宅用地、教育用地，总用地面积34469.9m²，规划建筑面积49288.4m²，住宅用地容积率2.0，教育用地容积率1.0，起始价7.19亿元，起始楼面价11082元/m²。最终天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得地块，成交楼面价11082元/m²（扣除幼儿园建面后成交楼面价为11821元/m²）。

另悉，11月18日，武汉市自然资源和城乡建设局发布《武汉市拍卖出让国有建设用地使用权公告》，一次性上架27宗地块，总起始价87.99亿元，涉及新洲区9宗、蔡甸区2宗、江夏区9宗、东湖高新区1宗、江汉区2宗、硚口区2宗、洪山区1宗和汉阳区1宗，其中涉宅用地24宗，总起始价约83.53亿元，此次公告地块将于12月9日拍卖。

（文章来源：证券时报）

（文章来源：证券时报）

原标题：北京一涉宅用地刷新区域单价纪录

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