被网友视为比二手房更具性价比、比法拍房纠纷更少的“捡漏”良机，“银行直供房”正搅动着楼市格局。

近日，媒体报道一处市场估价约200万元的房产，在第三方拍卖平台以150万元成交，由银行作为出售方直接完成交易。这背后是多家银行加速推进的房产直售业务，在售房产标的超千套，处置速度显著加快。

银行直供房，即当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离获取完整产权，随后以业主身份直接出售或出租。

它与法拍房本质相同，都是不良贷款处置方式。但相比法拍房，银行直供房交易耗时相对较短，流程更为便捷。

多名金融和地产业内人士向时代周报记者透露，银行直供房一直存在，只是规模较小。近年来，经济形势与房地产深度调整叠加，银行不良资产率上升，临近年底，处置不良资产的考核压力增大，促使银行加快资产处置速度，“银行直供房”数量明显增多。

对于银行涉足楼市，大众看法不一。部分网友认为这是“捡漏”机会，也有人担心“银行直供房”规模扩大可能影响二手住宅市场。

一位匿名地产分析人士告诉时代周报记者，银行直供房虽增长明显，但整体规模不大、占比不高，且多为二手房挂牌房源，统计时需考虑重叠部分。

在结构上，银行直供房与居民家庭住房关系不紧密，多为商业用房，基本是工商户过去经营贷的抵押物，现主动抵给银行偿债。“从市场层面看，不会对二手住宅市场造成显著影响。”

相对低价、纠纷较少

连日来，一系列成交或在售的低价银行直供房引发关注。

时代周报记者梳理公开报道发现，兰州农商行9月底拍卖兰州市城关区铁路东村街道一处125平方米的抵债房产，获拍价1,510,000元。同期，该小区同面积段户型挂牌价在1,800,000 - 2,200,000元之间。

11月上旬，黑龙江某农商行的抵债资产，哈尔滨市松北区某住宅以均价约1,800元/平方米被竞买，同期该小区同户型挂牌价最低为3,700元/平方米。

11月日至12月10日，兰州市皋兰县某房屋公开挂牌竞价，拍卖价398,000元，建筑面积132.41平方米，均价约3,000元/平方米，低于该小区同户型交易价4,421元/平方米。

据媒体不完全统计，银行直供房价格普遍低于市场价15% - 25%。但其折价幅度仍略低于法拍房。

前述匿名地产分析人士解释，法拍房具强制色彩，通过法拍强制变现偿债。“银行直供房可理解为企业或个人主动抵偿房产，房屋质量更高。即便归类为不良资产，也是‘拿房抵债’操作。”

从定价机制看，两者也有差异。

银行业内人士许逸（化名）告诉时代周报记者，银行直供房上线前，会综合AI评估、房产交易网站报价及其他权威机构报价等，得出合理房价，“此价格一般略低于成交价，差距不明显，不像网上说的直降两三成。那些降幅大的多是对比挂牌价，而非成交价”。

时代周报记者登录阿里资产平台“银行清仓”栏目，搜索兰州当地银行直供房，发现安宁区沙井驿街道一处80多平米房产以约320,000元出售。同期，二手房交易平台附近小区同户型同面积房产总价在200,000 - 400,000元之间。

这也证明，并非所有银行直供房价格都会大幅折扣。类似地，通观兰州当地银行直供房清单，大体量商业用地基本标注价格，住宅方面相当一部分标注“欢迎询价”。

不过许逸也指出，银行直供房交易中，因银行急于出售，客户急于偿债，相较于常规二手房，银行直供房还价空间更大。

虽银行直供房折价程度不及法拍房，但其另一大优势是有银行风控背书，售后纠纷少。数据显示，银行直供房产权纠纷率仅0.3%，普通二手房交易纠纷率2.1%，法拍房高达18%。

但对有购买计划的买家而言，交易环节有一些比二手房更需谨慎之处。

如上述兰州沙井驿街道总价约32万的银行直供房，房产信息注明“不带看”“竞买标的可能存在被强行占用等瑕疵”“一旦成交，风险和瑕疵概由买家承担”。

招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼建议，个人应仔细评估后审慎决策。银行方面，可适时总结经验教训，优化流程，争取政策支持（如减免交易环节税费），加速不良资产处置。

规模或进一步扩大

银行直供房主要源于三个方向：一是普通企业或个人贷款抵押物；二是房地产公司无力还贷或破产重组，银行被动接收未售房产；三是个人住房贷款借款人抵押房产，即住房贷款中途断供。

董希淼指出，银行直供房早已有之，但此前规模小，“近期临近年底，不良资产处置考核压力促使银行加快处置速度，银行直供房增多”。

他解释，一方面，目前个人经营性贷款多以房产作抵押物，不少企业贷款也如此。经济下行压力下，与房产相关贷款不良率上升，银行直接持有的房产数量增加。

此外，房地产进入深度调整期，总量供大于求，人口流出地、城市远郊等区域住房供应过剩，量价跌幅大。直接导致房企负债高企、以房抵债增加；个人房贷持有者或因经济问题失去还款能力，或因房价跌幅大资不抵债而断供。

许逸指出，上述几类银行业房地产不良资产构成中，房企以房抵债、房产抵押的经营性贷款占大头，个人住房贷款断供情况上升，但占比最小。

“与大家印象中因经济问题断供不同，更多是因房产降幅大、资不抵债。所以，房价跌幅大的区域、城市，住宅类银行直供房数量较多，如某些中西部省会城市”。

从银行直供房类型看。在兰州从事资产拍卖的马先生告诉时代周报记者，目前兰州银行直供房和法拍房中，超八成是商业用房，“个人住宅类套数估计不到两成”。

整体而言，上述三者均推动银行业房地产不良资产增长。另一边，司法拍卖房产效率低，促使银行推出更多直供房以清理不良资产。

现阶段暂无全国层面银行直供房总量和构成比例的公开数据，但从部分银行或省市情况可见其增长趋势。

据公开资料，在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的达1,130个，2025年增至1,779个，增幅约50%；2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过25,000个（未去重），辽宁农信系统累计挂牌直售房产标的有11,000个。

上述受访者均认为，基于现阶段经济形势和房地产走势等因素，银行直供房规模将进一步扩大。

是否会影响二手房市场？

银行直供房成为靠谱“捡漏”机会的同时，其规模持续增长也引发担忧——是否会影响二手房市场？

据公开报道，前述兰州当地总价151万元的银行直供房成交后，周边二手房挂牌价普遍下调10% - 15%。

对此，许逸称，二手房挂牌价与成交价常有差异，上述银行直供房成交价格对周边房价影响实际较小。

雪梨（化名）在兰州持有不同类型房产，包括核心地带均价约3万元住宅，也有远郊单价几千元的住宅。

她告诉时代周报记者，“前者因稀缺性，同小区有一套挂牌出售就会被秒抢，这类房子持有者不担心直供房影响；后者挂牌量大且难流动，附近有无银行直供房推出都在降价”。

前述匿名地产分析人士还表示，从规模、占比和结构看，银行直供房单纯从市场层面不会对二手住宅市场产生影响。且银行直供房大多本就是二手房挂牌房源，此类市场本质是二手房或存量房概念。

“不过银行与其他房东有别，银行是金融机构，有资产管理思维。比如对房产进行打包处置，或内部消化、打造人才公寓、保障性租赁住房。”

董希淼也认为，银行直接出售抵债资产房产，并非进军房地产市场或房地产经纪业务，而是为加快不良资产处置、减轻发展包袱。

（文章来源：时代周报）

原标题：比二手房便宜、比法拍房纠纷少，银行直供房会影响楼市？业内人士：不会

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